不動産担保融資一口メモ
不動産の評価方法を知る③（収益還元法）
不動産担保ローン・融資では担保となる不動産を、銀行 や ノンバンク の金融機関が評価します。
不動産評価の方法には、一般的には、①原価法、②取引事例比較法、③収益還元法の三つがあります。
③収益還元法についてご紹介します。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値を求めることによって、対象不動産の収益価格（試算価格）を求める手法です。
収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の２つの方法があります。
・直接還元法
一定期間（通常は1年間）の純収益を還元（還元利回り）で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。
不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。
対象不動産の収益価格 ＝ 一期間の純収益 ÷ 還元利回り
・ＤＣＦ法（Discounted Cash-Flow）
対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。
不動産の証券化に関する鑑定評価等で期毎の説明をする際には、ＤＣＦ法の適用し、併せて直接還元法を適用することで検証を行うことが適切とされています。
ＤＣＦ法は緻密であるが将来の収入・支出の額・時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要である
